建築個案

為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，並依據『都市更新條例』所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

一 、針對窳陋、老舊、衰敗的地區，透過政府與私人團體的努力，擬定再發展計畫，並經由專家學者審議核定辦理拆除重建、整建或維護，以達復甦都市機能、改善居住環境、提升房地產價值。

二 、都市更新的處理方式有三種：

(1) 重建：拆除原有建物，重新蓋成新建物，並重視住戶安置，改進公共設施，並可變更土地使用性質或使用密度。

(2) 整建：建築物之改建、修建或充實其設備，並改進公共設施。

(3) 維護：加強更新範圍內之土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

(1) 具有多數決精神：當參與都市更新的人數達一定比例以上，即同意實施，以解決更新地區產權整合困難的問題。

(2) 建築容積獎勵提高居民參與意願：依據都市更新條例的精神，獎勵建築容積最高可達法定容積的1.5倍或原建築容積加法定容積的0.3倍。

(3) 強制公有土地配合更新：公有土地一律參與更新，避免造成更新阻力。

(4) 賦稅減免：針對更新期間、更新後之土地房屋、更新機構投資等給予稅捐減免，提高都市更新參與意願。

(5) 簡化都市計畫變更程序：都市更新事業擬定變更，涉及都市計畫變更者，經更新委員會審議通過，得先發布實施，再配合辦理後續都市計畫擬定變更程序。

(6) 可以不動產證券化方式集資：證券管理機關得設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。

(1) 『權利變換』指更新事業計畫範圍內之土地權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其更新前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金，類似立體的市地重劃。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者委託三家鑑價公司估價後評定，其擬定時程應於都市更新事業計畫合定發佈實施，必要時得與都市更新事業計畫一併處理。

(2) 『一般合建』則是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬定任何計畫送審。

政府為了翻新城市面貌，紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助。參與都市更新計畫，除了享受政府提供的優惠獎勵外，還可以改善居住品質，讓房子升級，變得更美觀更安全；土地與建築物都增值了，更可望賺到老宅變黃金屋的機會財。

實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。

公辦更新時，市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施；民間自辦更新時，除地主自辦、土地所有權人7人以上合組更新會擔任更新實施者外，並得由更新事業機構實施。

都市更新條例 第37條

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